Аренда недвижимости в Израиле – права и обязанности сторон
Сегодня мы обсудим ключевые вопросы, которые волнуют многих
новых репатриантов
Разберем:
✅ Какие права и обязанности есть у арендаторов и арендодателей?
✅ Какие подводные камни могут возникнуть при аренде жилья?
✅ Юридические аспекты, регулирующие эту сферу.
ПОИСК
ЖИЛЬЯ
Здесь есть два основных пути:
1. Самостоятельный поиск через интернет
сайты, социальные сети и другие ресурсы
MADLAN
OnMap
KOMO
Orbita
и многие другие
2. Поиск через посредников
- риелторов
метавхим бе-мекаркеин
сохним
тивух
Изменения в работе риелторов с 2025 года
С марта 2025 года в силу вступили новые Правила,
регулирующие деятельность риелторов, направленные на усиление защиты прав клиентов
Теперь риелторам запрещено:
🚫 Размещать объявления без согласия владельца недвижимости
🚫 Публиковать объявление от имени собственника недвижимости, чтобы не создавать ложное впечатление, что объект продается без посредников
🚫 Оставлять в рекламе неактуальные объекты – если недвижимость уже снята с аренды, объявление должно быть удалено немедленно. Так называемая «наживка»
🚫 Публиковать объявления без указания имени риелтора и его лицензионного номера
🚫 Указывать завышенную (не официальную) площадь объекта
Риелтор обязан предоставить клиенту следующую информацию:
✅ Четкое объяснение условий договора о предоставлении услуг риелтора, включая размер комиссии. Если клиент недостаточно владеет ивритом, договор должен быть переведен на понятный ему язык
✅ Все дополнительные платежи или бонусы, которые риелтор получает от третьих лиц
✅ Если риелтор представляет сразу несколько сторон сделки, он обязан получить письменное согласие от всех участников и документировать все переданные предложения
📌 Важно:
Риелтор не имеет права составлять юридические документы или участвовать в юридических переговорах
Если риелтор нарушает правила, действует недобросовестно или скрывает важную информацию, клиент вправе подать на него жалобу в дисциплинарную комиссию
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Аренда недвижимости в Израиле регулируется рядом законов,
главный из которых:
"Закон об аренде и займе"
Регулируются отдельными нормативными документами:
- краткосрочная аренда менее чем 3 месяца
- долгосрочная аренда более 10 лет
- аренда с ежемесячной платой более 20,000 шекелей
- аренда гостиничного номера, в доме престарелых, в общежитии
- и тому подобное
⚖ Основные принципы аренды жилья,
на которые стоит обратить внимание
1. ФОРМА
ДОГОВОРА
✅ Можно заключить договор устно – и он будет иметь юридическую силу.
❗Но рекомендуется заключать договор только в письменной форме.
Почему?
- Письменный договор позволяет четко зафиксировать все условия и избежать разночтений.
- Устные обещания очень сложно доказать.
- Даже если вы "договорились на словах", эти договоренности могут быть оспорены.
В договоре аренды должны быть следующие ключевые элементы:
- 📍 Адрес квартиры
- 👤 Идентификационные данные сторон
- 🏠 Описание квартиры, мебели и принадлежностей
- 📅 Срок аренды, условия продления, возможность досрочного расторжения и порядок выхода из договора
- 💸 Размер арендной платы, дата и способ оплаты, возможность пересмотра суммы
- 📎 Дополнительные расходы арендатора
- ⚠️ Известные арендодателю существенные недостатки квартиры, которые могут повлиять на пользование жильем
📌 Важно:
Проверка собственника квартиры или полномочий его представителя
- Если квартиру сдает владелец — данные табо
- Если квартиру сдает риелтор — доверенность
- Если субаренда или саблет — право указано в основном договоре
2. ФИКСАЦИЯ
СОСТОЯНИЯ
КВАРТИРЫ
при заселении
📸 Фото- и видеофиксация
✅ Сделайте подробные фотографии и/или видео:
- общего состояния квартиры
- мебели
- бытовой техники
- стен, пола, потолков (наличие пятен, трещин и других дефектов)
- состояния сантехники, электрики и других важных элементов
🛠 Почему это важно?
Во многих договорах аренды прописано, что арендатор обязан вернуть квартиру в том же состоянии, в каком она была получена — за исключением нормального износа
📉 Счетчики: - электричество; - вода; - газ
🔌 Это важно как для последующих расчетов, так и для официальной смены абонента в соответствующих службах
📑 Отсутствие задолженностей
В договоре аренды рекомендуется указать, что:
"Квартира передается арендатору без задолженностей по коммунальным и другим обязательным платежам. Арендодатель обязуется урегулировать все возможные долги, возникшие до даты начала аренды"
✅ Совет
Составьте короткий акт приема-передачи, где будет перечислено:
- состояние квартиры
- состояние мебели и техники
- показания счетчиков
- отсутствие долгов
Приложите его к договору аренды
⏳ 3. СРОК
АРЕНДЫ
и условия
продления
Срок аренды жилого помещения в Израиле, как правило, составляет 12 месяцев, но может быть установлен и на иной период, по соглашению сторон. Часто в договор включается опция продления аренды
🔁 Опция продления — это условие договора, согласно которому арендатор имеет преимущественное право продлить аренду на оговоренный период и на тех же условиях или с заранее определёнными изменениями
📌 Если в договоре такая опция предусмотрена — она обязательна к исполнению для обеих сторон
🕒 Сроки уведомления о продлении аренды:
- Арендодатель обязан уведомить арендатора о своем намерении продлить или не продлевать договор, а также о новых условиях (если таковые имеются), не менее чем за 90 дней до окончания срока аренды.
- Арендатор, в свою очередь, должен уведомить арендодателя о своем решении воспользоваться опцией продления не менее чем за 60 дней до завершения срока аренды.
❗ Нарушение этих сроков может повлечь за собой юридические последствия, в том числе возможность подачи иска о принудительном исполнении условий договора или о возмещении убытков
⚖ Что важно знать:
Договор не может ухудшать положение арендатора по сравнению с нормами закона. Например, недопустимо установить, что арендатор должен уведомить о продлении за 90 дней — это противоречит закону. А вот установить более короткий срок — например, 30 дней — возможно, если это в интересах арендатора.
Исключение: договоры, заключенные между близкими родственниками первой линии (родители – дети, супруги), могут включать иные условия.
🔄 Аренда продолжается по умолчанию — что тогда?
Если после окончания срока действия договора:
- новый договор не подписан,
- но арендатор продолжает проживать в квартире,
- и арендодатель не возражает,
то аренда считается продленной на неопределенный срок.
В таком случае любая из сторон может прекратить аренду, отправив другой стороне предварительное уведомление в разумный срок (обычно 30 дней, если иное не установлено договором).
✅ Совет:
Если вы планируете остаться в квартире после истечения срока аренды — не откладывайте разговор с арендодателем, особенно если в договоре есть опция продления. Лучше заранее согласовать условия и зафиксировать их письменно.
4. АРЕНДНАЯ
ПЛАТА
и сопутствующие
расходы
Одним из важнейших элементов договора аренды является арендная плата — сумма, которую арендатор обязуется выплачивать за пользование недвижимостью. Однако важно понимать: кроме самой арендной платы, могут существовать иные обязательные или потенциальные расходы.
В договоре аренды обязательно должны быть указаны:
- Размер ежемесячной арендной платы;
- Дата внесения оплаты;
- Способ оплаты — банковский перевод, чек, наличные;
- Механизм корректировки суммы аренды, если таковой предусмотрен.
Если стороны не договорились об изменении арендной платы, её повышение в одностороннем порядке не допускается.
Дополнительные платежи, которые возлагаются на арендатора:
💧 Вода
⚡ Электричество
🔥 Газ
❄ Отопление (если есть)
🧹 Плата за обслуживание здания (ваад байт)
🏙 Муниципальный налог — арнона
Все условия об оплате дополнительных платежей должны быть четко прописаны в договоре, включая порядок передачи показаний счетчиков.
❗ Что не может быть возложено на арендатора:
Закон прямо запрещает включать в договор условия, которые необоснованно возлагают на арендатора расходы, лежащие по закону на арендодателе.
В частности:
🛑 Оплата услуг риелтора, если он действовал только в интересах арендодателя.
🛑 Оплата капитального ремонта, проводимого через домовой комитет.
🛑 Взносы на установку или модернизацию общедомовых систем (лифты, камеры, антенны и т.п.), за исключением случаев, когда работы произведены по просьбе арендатора.
🛑 Оплата страховки здания (арендатор может застраховать своё имущество).
🛑 Любые расходы третьим лицам, если они не вытекают из обычной эксплуатации жилья.
📌 Муниципальная регистрация (арнона)
Часто договором предусматривается официальная регистрация арендатора как держателя квартиры для начисления арноны.
👉 Важно: по окончании срока аренды не забудьте снять себя с регистрации в муниципалитете, иначе арнона может продолжить начисляться уже после вашего выезда.
5. РЕМОНТ
и техническое обслуживание
квартиры
Вопросы, связанные с ремонтом, часто становятся источником конфликтов между арендатором и арендодателем. Чтобы избежать недоразумений, важно сразу в договоре чётко определить, кто и за что отвечает.
🛠️ Обязанности сторон по ремонту
Закон разделяет зоны ответственности:
- Арендодатель обязан устранять существенные и капитальные неисправности, влияющие на пригодность жилья к проживанию: протечки, перебои с электричеством, неисправность сантехники и др.
- Арендатор отвечает за незначительные повреждения, вызванные обычным использованием квартиры. Это может быть замена лампочек, починка сломанных дверных ручек, мелкие царапины и тому подобное.
🧾 Условия ремонта и замены техники
В договоре следует чётко указать:
- Кто несёт ответственность за ремонт и замену бытовой техники и мебели, если они входят в состав арендуемой квартиры;
- В какие сроки должны быть устранены неисправности;
- Каков порядок действия, если арендодатель не реагирует на жалобу арендатора.
⏳ Сроки устранения дефектов
По умолчанию, согласно Закону:
- Обычный дефект (не мешающий срочно проживанию) должен быть устранён в течение 30 дней с момента письменного уведомления арендодателя;
- Срочный дефект (мешающий нормальному проживанию, например, протечка воды, отсутствие электричества) — в течение 3 дней.
✅ Эти сроки можно изменить в договоре в пользу арендатора (например, сократить сроки устранения дефектов).
📣 Что делать, если арендодатель не реагирует?
Если арендодатель не устранил неисправность в установленные сроки:
- Арендатор обязан направить дополнительное уведомление с предупреждением;
- В уведомлении указывается, что ремонт будет произведён самостоятельно за счёт арендатора;
- Стоимость ремонта может быть вычтена из арендной платы, если это прописано в договоре или подтверждено документами.
🚫 Запрет на самостоятельные изменения
Арендатор не имеет права вносить изменения в арендованное имущество (перепланировка, сверление стен, замена техники и т. д.) без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
🔐
6. ГАРАНТИИ
(арвуёт)
(ערבויות)
При заключении договора аренды арендодатель вправе потребовать от арендатора предоставление гарантий, обеспечивающих исполнение условий договора.
Возможно требовать от арендатора несколько видов гарантий.
Однако закон ограничивает сумму и виды гарантий, если они связаны с прямыми расходами арендатора.
⚖️ Общие правила: что можно, а что нельзя
❌ Нельзя требовать чрезмерные суммы гарантий в виде банковской гарантии, банковского чека или денежных средств. Закон ограничивает такие формы:
- Максимум 1/3 от общего срока аренды или
- Максимум 3 месяца аренды —
в зависимости от того, что меньше.
Пример:
Аренда 2,000 ₪ в месяц × на 12 месяцев = 24,000 ₪.
то есть 1/3 срока = 4 месяца = 8,000 ₪,
но 3 месяца = 6,000 ₪.
Значит: Максимум гарантий — 6,000 ₪
💼 Виды гарантий:
1. Банковская гарантия (ערבות בנקאית) (арвут банкаит)
Это обязательство банка выплатить указанную сумму арендодателю при нарушении условий аренды — по первому требованию, без суда.
- Банк «замораживает» сумму на имя арендодателя.
- Срок: аренда + 1–2 месяца.
- Комиссия: ~1–2% от суммы в год. (если сумма гарантии 20,000 ₪ - арвут около 200–400 ₪ в год (если аренда 3 года — 600–1,200 ₪).
- Максимальная сумма — по закону (см. выше).
- Гарантия аннулируется только с согласия арендодателя.
Если, тем не менее, гарантия в форме банковской гарантии или банковского чека была предоставлена на сумму, превышающую разрешенную, она в любом случае будет действительна, и банк может выплатить ее в полном объеме, не проверяя, выполнил ли арендодатель свои обязательства по закону, такие как предоставление уведомления до исполнения или ограничение максимальной суммы гарантии.
2. Банковский чек (צ'ק בנקאי) (чек банкаи)
Чек, выписанный банком по поручению арендатора.
- Срок действия: до 7 лет.
- Комиссия: ~0.25–0.5% от суммы (разово) (если сумма чека 20,000 ₪ - чек около 50–100 ₪).
- Аналогичен банковской гарантии по ограничениям суммы и срокам.
- Чек можно обналичить в любой момент.
3. Денежный депозит (פיקדון מזומן) (пикадон мезуман)
Передача суммы в наличной форме арендодателю.
- Аналогичен банковской гарантии по ограничениям суммы и срокам.
- Требует письменного подтверждения получения.
4. Чек битахон (צ'ק ביטחון)
Гарантийный чек, который арендодатель может обналичить при нарушении условий договора.
- Не имеет ограничения по сумме.
- Срок действия — 6 месяцев с даты, указанной на чеке.
- Чтобы избежать передачи третьим лицам — указываем:
"למוטב בלבד" «Только бенефициару» или "אינו סחיר" «Не подлежит передаче».
- В случае нарушения условий — чек может быть реализован через исполнительную службу (הוצאה לפועל) (оцаа ле фоаль).
В договоре аренды может быть указано, что отмена такого чека является нарушением соглашения.
Ограничений по сумме к чеку битахону нет.
5. Вексель (שטר חוב) (Штар хов)
Финансовый документ, подтверждающий долговое обязательство.
- Может быть подписан как арендатором, так и гарантами.
- Является самостоятельным инструментом взыскания.
6. Поручители (ערבים) (гаранты, аравим)
Лица, гарантирующие исполнение условий аренды от имени арендатора.
- Часто подписывают также вексель.
- Обязаны покрыть убытки в случае:
- Неуплаты аренды;
- Порчи имущества;
- Неосвобождения квартиры вовремя.
📌 Когда можно использовать гарантию?
Арендодатель может задействовать гарантию, если:
- Арендная плата не оплачена;
- Арендатор не устранил повреждения;
- Арендатор не освободил квартиру вовремя.
‼️ Важно: перед использованием гарантии арендодатель обязан:
- Уведомить арендатора о намерении воспользоваться гарантией;
- Предоставить разумный срок для устранения нарушения.
Нельзя использовать гарантию для погашения прочих расходов, не связанных напрямую с договором аренды.
💡 Открытые чеки для коммуналки
Иногда арендатора просят выписать «открытые» чеки на имя:
- Муниципалитета;
- Электрической компании;
- Водоканала и т. д.
Это позволяет арендодателю оплатить долги арендатора, если те останутся.
🔁 Возврат залога
Арендодатель обязан вернуть денежный депозит в течение 60 дней с:
- Даты освобождения квартиры или
- Даты погашения всех долгов арендатора —
что наступит позже.
📄 В договоре должны быть чётко прописаны основания, по которым арендодатель вправе удержать часть или весь залог.
⚠️
7. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Закон защищает арендатора от одностороннего и необоснованного расторжения договора.
Ни одна из сторон не может в одностороннем порядке изменить условия договора или прекратить аренду без уважительной причины или без соблюдения процедуры уведомления.
🔁 Одностороннее расторжение договора
Согласно закону:
📌 Арендодатель не может расторгнуть договор по своему желанию, если арендатор не нарушил его условий, если только арендатор не имеет такого же права.
В случае, если право на досрочное расторжение предусмотрено для обеих сторон, обязательны сроки уведомления:
- Арендодатель обязан уведомить за не менее чем 90 дней;
- Арендатор – за не менее чем 60 дней.
❗ Попытка расторгнуть договор арендодателем без соблюдения этих условий — незаконна.
💬 О переговорах и добросовестности сторон
На всех этапах — от переговоров до исполнения договора — стороны обязаны действовать:
- Добросовестно;
- С должным вниманием и уважением к интересам другой стороны.
⚠ Если в ходе переговоров арендатору были представлены ложные или вводящие в заблуждение сведения, которые впоследствии повлияли на условия проживания (например, скрытые дефекты, предстоящие строительные работы, уровень шума, намерение продажи квартиры и т.д.), — это может стать основанием для расторжения договора и требования компенсации убытков.
Пример:
Арендатору не сообщили, что здание будет подвергнуто капитальному ремонту, который делает проживание невозможным. Это — существенное нарушение принципа добросовестности.
🚫 Недопустимые условия договора
Некоторые условия считаются недействительными по закону, даже если они прописаны в договоре:
- Одностороннее право арендодателя на расторжение договора без аналогичного права арендатора.
- Изменение арендной платы без согласия арендатора.
- Отказ арендодателя выполнять обязательства, предусмотренные законом.
Если подобные условия включены в договор — они не имеют юридической силы.
📝 Рекомендации арендаторам
- Внимательно читайте договор – особенно раздел о расторжении.
- Требуйте включения симметричных условий для обеих сторон.
- Фиксируйте все обещания арендодателя письменно.
- При подписании договора — убедитесь, что нет скрытых факторов.
🚫 8. ПРИНУДИТЕЛЬНОЕ ВЫСЕЛЕНИЕ
арендатора
⚖ Арендодатель не может выселить арендатора самовольно
В Израиле категорически запрещены действия по самовольному выселению арендатора:
- Нельзя менять замки;
- Нельзя выставлять вещи арендатора;
- Нельзя отключать электричество, воду или газ;
- Нельзя вызывать полицию для «помощи» в выселении, если нет решения суда.
📌 Такие действия считаются незаконными и могут повлечь за собой гражданскую и уголовную ответственность арендодателя.
🏛 Выселение только по решению суда
Если арендатор нарушает договор и отказывается добровольно освободить квартиру, единственный законный путь — обращение в суд с иском о выселении.
- Обычно суды принимают решение в течение около 60 дней с момента подачи иска по такого делам.
- После получения судебного решения, в случае отказа арендатора освободить квартиру, арендодатель может обратиться в исполнительную службу (Оцаа ле-фоаль).
🏠
9. ИЗМЕНЕНИЕ
ДАННЫХ
О МЕСТЕ
ЖИТЕЛЬСТВА
📌 Важно: Обновление адреса при переезде — не формальность, а юридическая необходимость.
После переезда важно своевременно сообщить о новом адресе проживания в государственные органы и обслуживающие организации. Это позволит избежать штрафов, проблем с налогами, потерянной корреспонденции и других сложностей.
🔄 Где необходимо изменить адрес?
✅ 1. Реестр населения МВД (Мисрад а-Пним)
Это основной и официальный адрес, по которому государство направляет уведомления.
Если вы не обновили адрес и, например, вам вышлют штраф или повестку на старый адрес, вы не сможете впоследствии утверждать, что уведомления не получили.
✅ 2. Муниципалитет
Нужно сообщить в отдел арноны (муниципального налога), а также:
- Оформить скидку (если положена);
- Подать заявку на парковочный талон по месту жительства;
- Записать детей в местные школы или детские сады.
📬 Как изменить адрес?
В большинстве случаев — просто и удобно:
- Через онлайн-сервисы соответствующих учреждений;
- Лично — в офисах учреждений (если требуется).
📎 Не откладывайте обновление данных: это ваша защита и инструмент взаимодействия с государством и сервисами.
Аренда в Израиле – это процесс, который требует внимательности и знания своих прав.
Соблюдение всех юридических аспектов поможет избежать множества проблем
и сделать ваше пребывание в новой стране комфортным и безопасным
Мы на связи
+972 53 554-74-32